민간임대주택 보증보험 미가입 대상 여부 확인 방법 (공시가격 및 주택공시가격 조회, 기준시가 적용비율 등)


🏠 민간임대주택 보증보험 미가입 대상인지 확인하는 방법 (공시가격 및 주택공시가격 조회, 기준시가 적용비율 등)



1. 민간임대 보증보험이란?

민간임대주택사업자로 등록된 임대인은 임차인 보호를 위해 보증보험에 의무적으로 가입해야 합니다. 임차인의 전세보증금 반환을 보장하기 위한 장치로, 만약 임대인이 전세금을 돌려주지 못하면 보험기관이 대신 지급합니다.

보증보험 비용은 일반적으로 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하는 구조입니다.

2. 보증보험 미가입이 가능한 예외 조건

모든 민간임대사업자가 무조건 보증보험에 가입해야 하는 것은 아닙니다. 다음 두 가지 요건 중 하나라도 충족하면 가입하지 않아도 됩니다.

  • ① 보증금이 최우선변제금 이하인 경우
  • ② 보증금 + 근저당권 합계가 주택가액의 60% 이하인 경우

즉, 보증금이 낮거나, 주택가액 대비 보증금 비율이 낮은 경우에는 예외적으로 보증보험을 면제받을 수 있습니다.

3. 공시가격·기준시가 조회 방법

보증보험 미가입 조건을 따지기 위해선 먼저 주택의 공시가격 또는 기준시가를 알아야 합니다.

  • 아파트 등 공동주택: 부동산공시가격알리미에서 조회
  • 다세대·다가구 등 개별주택: 국세청 홈택스 또는 관할 세무서에서 기준시가 확인

이 가격은 매년 정부가 공시하며, 해당 연도 기준으로 주택가액 계산의 기초가 됩니다.



4. 적용비율에 따른 주택가격 산정 방식

공시가격이나 기준시가를 확인한 뒤에는 실제 보증보험 미가입 여부를 판단하기 위해 해당 금액에 아래의 적용비율을 곱해 산정 주택가격을 구해야 합니다.

구분 9억원 미만 9~15억원 15억원 이상
공동주택 145% 130% 125%
단독주택 190% 170% 160%

※ 경과조치: 본 고시 시행일(2025.6.4.) 이전에 등록된 민간임대주택은 2026년 6월 30일까지 기존 규정 적용

그 다음 산정된 주택가격 × 60%를 계산하여, 이 금액보다 보증금 + 근저당권 설정 금액의 합이 적다면 보증보험 가입 없이 임대차계약이 가능합니다.

5. 미가입 요건 판단 실전 예시

예를 들어, 서울 강서구의 한 아파트가 2025년 공시가격 기준 3억 원이라면,
공동주택이므로 145%를 곱해 산정 주택가격은 약 4.35억 원입니다.
그 금액의 60%인 약 2.61억 원보다 보증금과 근저당권 설정액 합계가 낮다면 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.

6. 보증보험 미가입에 따른 동의서 제출

보증보험 미가입 대상이거나 일부 가입 대상인 경우 임차인으로부터 다음과 같은 동의서를 받아 제출해야 합니다.( 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 별표 [별지 제25호서식] )

보증보험 미가입에 따른 동의서 양식




7. FAQ (자주 묻는 질문)

  • Q. 임대사업자가 보증보험을 미가입하면 과태료가 있나요?
    A. 네. 정당한 사유 없이 미가입 시 300만 원 이하 과태료가 부과될 수 있습니다.
  • Q. 임차인이 보증보험 가입을 요구하면 무조건 들어줘야 하나요?
    A. 예외 조건에 해당해 가입의무는 없더라도, 임차인이 요구 시 계약 불이행 분쟁으로 이어질 수 있으므로 협의가 필요합니다.
  • Q. 기준시가 조회는 어디서 하나요?
    A. 홈택스 또는 관할 세무서에서 확인 가능합니다.

8. 관련 법령

📌 『민간임대주택에 관한 특별법』 제49조 제3항
→ 민간임대사업자는 보증금 반환보증 가입 의무가 있으며, 미가입 시 과태료가 부과됨

📌 『주택임대차보호법 시행령』 제10조
→ 최우선변제금 기준 및 보증금 비율의 기준이 명시됨

📌 『부동산 가격공시에 관한 법률』 제16조~18조
→ 공시가격 산정 및 적용비율 고시에 대한 법적 근거


위치: 대한민국 서울특별시